Sunday, October 10, 2010

Burbujas inmobiliarias y una protesta

Los precios de las casas, terrenos y departamentos en las principales ciudades de Bolivia están por los cielos. ¿Estamos frente a una burbuja inmobiliaria o simplemente es un boom de la industria de la construcción? Una burbuja en bienes raíces es un incremento especulativo del precio de la tierra urbana y del metro construido. Algunas personas compran casas o terrenos con la única intención de venderlas más caras a futuro. Un boom de precios de las viviendas produce un auge en la industria de la construcción que retroalimenta, a su vez, un aumento de precios de los departamentos o casas. El boom se podría corregir con una mayor oferta de viviendas en el mediano plazo.
Las burbujas inmobiliarias económicas pueden explotar causando graves problemas financieros. En el año 2008, fue la explosión de una burbuja de bienes raíces que produjo una hecatombe financiera en el mundo. En nuestro caso, ¿cómo saber si estamos frente a una burbuja o a un boom?
En este momento es difícil tener una respuesta contundente porque no se cuenta con información estadística precisa y actualizada. El Instituto Nacional de Estadísticas (INE) debería crear un Índice de Precios de las Viviendas y el Suelo (IPVS) con múltiples objetivos a saber: medir la evolución del nivel de los precios de compra-venta de las viviendas nuevas y de segunda mano, obtener información sobre alquileres y medir el precio de la tierra urbana. Este indicador nos permitiría establecer comparaciones en el tiempo de todas estas variables. Existe metodología sofisticada y experiencia internacional sobre el tema. Este indicador ofrece beneficios variados tanto desde el punto de vista macroeconómico como microeconómicos. Comencemos por las ventajas macro. 1) el IPVS sería una radiografía del sector de inmobiliario (construcción, alquileres y tierra) que permitiría ver, a lo largo del tiempo, las tendencias de estas actividades y que diferencias existen entre ciudades grandes. 2) Podría ser un parámetro del nivel de riqueza de las familias, (dime cuántas casas o terrenitos tienes de diré quién eres), especialmente esto es útil en regiones donde existen un gran sector informal y no hay impuestos a la renta. Ayuda a determinar políticas de impuesto y de ordenamiento territorial urbano. 3) Proporcionaría una información muy valiosa para que los gobiernos puedan hacer proyectos de inversión en viviendas sociales; también ayuda al sector privado a realizar mejores inversiones inmobiliarias. 4) Permitiría que el mercado inmobiliario sea más transparente, facilitando la vida a propietarios y usuarios. 5) Finalmente, y tal vez esto es lo más importante, ayudaría a la predecir, identificar y neutralizar oportunamente burbujas especulativas.
Desde la perspectiva de las personas y las empresas (mirada microeconómica), a) el IPVS ayudaría a los ciudadanos a tomar mejores decisiones a la hora de comprar una casa o departamento. b) Ayudaría a responder preguntas como: ¿Estoy pagando mucho por mi techo propio o cuán caro está mi alquiler respecto al mercado? c) Se eliminarían la intermediación ineficiente de las empresa de bienes raíces. d) Las empresas constructoras segmentarían mejor sus clientes y sus proyectos de edificios o condominios tendrían mejor información. Así mismo bancos y mutuales tendrían la posibilidad de entender mejor las valorizaciones o desvalorizaciones de los barrios de las ciudades, y de calibrar los riesgos de sus prestamos. e) También propietarios, compradores potenciales e inversionistas tendrían un mejor indicador de apreciación o no del activo, permitiendo un mejor cálculo de rentabilidad.
En la actualidad los riesgos de una burbuja inmobiliaria existen y el alfiler más grande que podría pincharla se llama inflación que afectaría a las tasas de interés. Si los precios se disparan, como ocurrió en los dos últimos meses del 2010, el gobierno tendría que hacer algo. Las alternativas de políticas antiinflacionarias son pocas. Por el lado de la oferta, aumentar la producción para que bajen los precios es un camino angosto. Por ejemplo, frente a la inflación de alimentos, los incentivos gubernamentales a privados y empresas publicas aún no ha funcionando. Por el lado de la demanda, la política cambiaria está presa en el régimen de tipo de cambio fijo de facto en el que se ha encerrado el gobierno, por talento propio. Los márgenes de una política fiscal contractiva son pocos para una administración de mente populista. Entonces sólo resta política monetaria, que ya fue parcialmente efectiva para controlar la aceleración inflacionaria del 2007, pero que ahora tiene poco espacio. El mecanismo para contraer la base monetaria sería el aumento de las tasas de intereses pasivas y activas. Esto aumentaría los costos de los préstamos. El resto usted puede imaginarse, si ha visto la película Wall Street II.
Para terminar mi total solidaridad con los periodistas de este medio y de todo el país. Sin libertad de expresión no hay democracia. Sí a la Ley Contra el Racismo.

4 comments:

E. Yañez said...

Algunas consideraciones sobre el articulo.
i) Burbujas siempre han existido y seguiran existiendo, como afirman Krugman y Roubini "no son acontecimientos fuera de lo normal"
ii)La crisis financiera no se debio solo a la burbuja inmobiliaria sino a una conjución de burbujas la inmobiliaria y la financiera (recuerdese que las hipotecas fueron reconstruidas en paquetes financieros que fueron vendidos en pedazos... es decir nadie era titular de una hipoteca completa sino de pedazos.
iii)Si bien es evidente que cuando una burbuja estalla se produce una perdida de riqueza (sobre todo en los especuladores) esto no es suficiente para afectar a la economia, existen otros factores que discuto a continuación.
Primero esta la relación entre la banca y el sector inmobiliario, un estallido podria ocasionar una crisis de confianza en el sistema dado que los deudores al ver reducida su riqueza (que se veria acelerado si todos se ponen a vender para recuperar algo y pagar sus deudas y por tanto presionan aun mas los precios a la baja) pueden dejar de pagar sus creditos y poner en duda la confianza en los bancos. Es decir que la gente correria a retirar su dinero...y el resto ya se sabe. Sin embargo aca se debe considerar que la regulacion bancaria en Bolivia es mucho mas rigida que la existente en el norte..(ej. las triples y doble hipotecas son de acurrencia muy baja en el sistema) y no solo eso sino que hace poco se ha cambiado la calificación de cartera poniendo mas cuidado en el credito hipotecario entre otras cosas lo que reduce la probabilidad que nuestro sistema financiero tenga problemas si estalla la burbuja (es decir que el famoso momento Minsky tiene una probabilidad de ocurrencia baja en este sector).
Segundo datos publicados en el semanario Analisis muestran que una proporción importante de las nuevas construcciones fueron pagadas en efectivo (mas de 30%) lo que reduce aun mas la probabilidad de que el sistema sea afectado por el estallido por razones mas que claras.
Tercero, el nivel de reservas internacionales cubre cerca al 80% del total de depositos en el sistema por tanto este esta firmenente respaldado lo que reduce aun mas la probabilidad de crisis de confianza.
Lo que si debe preocupar es que el estallido de la burbuja puede afectar al sector construcción lo que tendria consecuencias en la tasa de crecimiento.
Hasta pronto.

Eduardo Garcia said...

Ciertamente la elevacion de precios de casas, terrenos y departamentos llama la atencion, seguramente debido a muchos factores, existe una liquidez importante en el sistema, las remesas que terminan buena parte en la compra de inmuebles, el ingreso de dinero ilicito, la narcoeconomia, y los pocos y ningun proyecto de expansion urbana son alguna de las causas de este fenomeno, que no parecen ser especulativos. En el caso de Estados Unidos, ocurrio esta burbuja inmobiliaria debido a una flexibilizacion en los creditos inmobiliarios que luego no pudieron pagar causando una cadena de efectos economicos que terminaron en la recesion economica que todos conocemos, en todo caso tienen un sistema economico mas sofisticado que el nuestro lo estadounidenses. En nuestro medio los unicos precios referenciales de los inmuebles que manejan las alcaldias son una Base imponible de acuerdo al Codigo Tributario.

En un mercado informal tan grande como el nuestro, estos indicadores de Bienes Inmuebles si lo ubieran no serian muy fiables, para esto hay que comenzar con la titularizacion de todas las tierras que poseen de forma irregular.
No veo un punto de analogia con la burbuja que causo la crisis economica americana con nuestro medio, lo que no excluye algun otro tipo de analisis.

Anonymous said...

Los comentarios expuestos brindan una mejor perspetiva sobre la susodicha burbuja económica en Bolivia. Algunos ponderantes que podemos hacer.

Las remesas del exterior no empezaron recientemente sino vienen de varios lustros atrás en más o menos las dimensiones en las que las conocemos hoy. Difícil ver que este sea un factor determinante.

En cambio el mercado ilícito sea por contrabndo de agroproductos, ropa, combustibles, comercio en general ha ido acrecentando su peso en nuestra economía de manera cada vez más aguda.

A esto le sumamos la generación de riqueza en crecida debido al tráfico de estupofármacos que pasa por el país, más la producción de estupefacientes endógena (esto evidenciado por mas de 30 mil has. de cultivo de la sagrada, la mayor cantidad en masa de producto interdictado, etc) no se puede menos que asociar el reciclaje de verdes para legalizarlos invirtiendo en inmuebles y tierras.

No hay que olvidarse de los crecientes ingresos por la producción minera. Donde los mismos mineros son los recipientes de mayores ingresos, en contraposición de los ingresos que entran al Estado por la exporttación de hidrocarburos. Los bonos petit que se reparten no explicarían las fuertes inversiones doláricas en inmuebles.

No olvidemos las paradigmáticas escenas de autos lujosos, Hummers, casas despampanantes, Hoteles etc. tanto en el Chapare como en Potosí.

Si hay sectores económicos a los cuales la inflación no puede afectarles en grado importante o ninguno son los mercaderes alternos (ya no se puede decir contrabandistas) y los miembros asociados de actividades farmaceúticas (tampoco se puede decir n..cos) o fármacomercaderes o estupef-agentes. Demasiada liquidez disponible.

Ergo, las probabiliadades de que esta susodicha burbuja estalle y afecte el sector de la construcción de manera severa se ven irrisorias. "La noticias de la muerte de la actividad cemento financiera son grandemente exageradas" - Marcos Twain-aku

Marcelo said...

En este artículo, y en los comentarios que generó, se ha hecho un uso continuo del término "BURBUJA(s)".

En la profesión ha habido mucho debate sobre la existencia o no de Burbujas. Personalmente creo que es un tema que debe tratarse con mucho cuidado y seriedad.

Quisiera conocer referencias serias respecto al análisis de burbujas, su existencia, formación, propagación, etc. No se si alguien conocer algún paper que aborde seriamente este tema (no se si P. Krugman lo hace en realidad).

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