Monday, May 30, 2016

Sector de Construcción. ¿Burbuja o Boom?

Vamos al grano, como recomienda el dermatólogo: ¿estamos frente a un boom de la construcción o una burbuja inmobiliaria? Veamos algunos datos.

Según el Censo de la Construcción, elaborado por Cámara de la Construcción de Santa Cruz, hasta mediados del año 2015, en las ciudades de La Paz, Santa Cruz y Cochabamba, estarían en construcción 3 millones 551 mil metros cuadrados. La Paz representa el 26% de este total, con 924 mil metros cuadrados y ha crecido en un 21,69% en el periodo 2014 y 2015. En el caso de Santa Cruz, la tasa de crecimiento entre ambos años es mucho mayor y llega a 25,68%, además su participación también es más elevada con 57,6% (2 millones 47.000  dólares metros cuadrados construidos). En el caso de Cochabamba, los metros cuadrados construidos decrecieron en un 13,24% y representa tan sólo el 16,5% del total.   Los datos del Instituto Nacional de

Estadísticas (INE), corroboran la tendencia positiva hasta 2012, con un total de 4.796 permisos de construcción otorgados por los municipios, pero posteriormente se produce una reducción de en torno de 1.000 permisos para el periodo 2013- 2015. La diferencia entre ambos datos anteriores puede deberse a  que el Censo es una fotografía (stock de obras en construcción) y que los permisos de construcción son una película (variable de flujo).

 Respecto a la demanda en Bolivia, el censo muestra que el 52,3% de las personas censadas no cuenta con  vivienda propia (alquilada, anticrético y prestada), siendo Santa Cruz y La Paz donde hay un mayor potencial de compra. Este es un  mercado muy interesante, de ser explorado por las empresas constructoras. Entre la intencionalidad de compra, el censo muestra que la mayoría de las personas quiere comprar una vivienda. En Santa Cruz el 72,3%, en La Paz el 51,7% y el 28,8% en Cochabamba. En relación con la forma de compra de las viviendas, prevalece la intención de buscar créditos en el sistema financiero. Esa tendencia es mucho más fuerte en Santa Cruz y en La Paz. En sintonía con los requerimiento de las personas, el crédito a la vivienda de los bancos privados ha aumentado significativamente a partir de 2012. Este hecho se explica por la regulación de la tasa bancarias para préstamos hipotecarios, que beneficia a los hogares, y por el elevamiento de la necesidad de contar con un capital inicial para obtener un préstamo.

 Entre 2006 y 2015, el crecimiento del PIB de la construcción ha estado por encima del producto nacional. En efecto, en dicho periodo el sector de la construcción creció a una tasa promedio de 9%, casi el doble del PIB boliviano (5,4%). Aunque cabe resaltar que en los años 2014 y 2015 el ritmo de crecimiento del sector fue menor que en periodos pasados. Por ejemplo, en 2015, cuanto el PIB nacional crecía a 4,85%, el producto del sector aumentaba tan sólo 5,36%. En el 2013, el producto nacional crecía a 6,8%, contrariamente al PIB de la construcción, que subía al 10,68% al año. Es decir, se observa una ligera desaceleración en los últimos años.

 Desde una perspectiva más analítica, el excelente desempeño del sector de la construcción podría se resultado de un boom económico, pero también podríamos estar frente a una burbuja inmobiliaria. Esta es una de las preocupaciones más importantes de las empresas vinculadas al sector, pero también de las autoridades del sector público.

 Un boom en el sector inmobiliario se presenta cuando existe un déficit habitacional en la economía y, paralelamente, se produce una mejor distribución de los ingresos. Ambos fenómenos producen un aumento de la demanda por viviendas, a la cual reaccionan las empresas constructoras incrementando la oferta de departamentos y casas.

Contrariamente, una burbuja inmobiliaria se desarrolla cuando la demanda habitacional o parte de ésta tiene un carácter especulativo; es decir, si las personas o empresas demandan casas o departamentos no para habitarlos, sino para buscar rentas futuras sobre los activos; es decir, ventas posteriores con ganancias de los inmuebles. Si la demanda artificial desaparece, se produce un colapso del sector y el valor de los activos habitacionales cae abruptamente.   Para que exista una burbuja inmobiliaria generalmente se deben presentar las siguientes condiciones: a) dinamismo en el sector de la construcción, que en el caso boliviano parece explicarse por la necesidad de atender a una fuerte demanda por viviendas; b) débil supervisión crediticia, que no es el caso en Bolivia, donde más bien existe una fuerte regulación por parte de la ASFI; c) exceso de liquidez y bajas tasa de interés en el sistema bancario. Esta condición está presente en el caso boliviano; d) fuerte demanda de inmuebles para especulación, situación originada en las bajas tasa de interés pasivas en el sistema bancario que impulsan a la gente a invertir en la compra de viviendas (Inversión en ladrillos y tierra).

Esta condición parece estar presente en los estratos altos de los consumidores. Para viviendas de clase media y populares la demanda parece ser muy dinámica y real.

 Lamentablemente no puedo responde de manera contundente si estamos frente a una burbuja o boom. Se necesitan más datos, que el Gobierno y el sector debían comenzar a recoger, por ejemplo, el precio y valor del alquiler de las viviendas. Con esta información se requiere realizar estudios actualizados que muestren cuál es la relación y consistencia de la evolución de largo plazo del precio real de las viviendas con la evolución el PIB real per cápita, la tasa de interés real promedio de créditos hipotecarios y costos de construcción.

No obstante que este tipo de información podría ayudar a ser más cautelosos a los bancos y al Gobierno a la hora de promover el crédito, por ejemplo, desafortunadamente la ciencia económica es muy limitada para realizar proyecciones en estos temas y sólo se sabe si se está en un burbuja cuando ésta revienta.

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